¿Revolución inmobiliaria? El impacto de las hipotecas divisibles tras el fin del Programa Procrear
El mercado inmobiliario argentino se prepara para una transformación histórica con la implementación de las hipotecas divisibles y el cierre del programa Procrear. Esta reforma radical en el financiamiento de la vivienda promete revolucionar la dinámica del sector, especialmente en el segmento de construcciones en pozo.
Las hipotecas divisibles emergen como un mecanismo innovador que permite hipotecar proyectos inmobiliarios por unidad funcional, superando la limitación tradicional que exigía considerar el edificio completo como una única unidad hipotecable. Esta modificación, largamente esperada por el sector, promete dinamizar significativamente el mercado de propiedades en desarrollo.
Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), destaca que esta reforma elimina un obstáculo significativo: hasta ahora, las constructoras debían saldar la totalidad del préstamo para poder escriturar cualquier unidad, lo cual "desalentaba las ventas". El nuevo sistema permite una liberación gradual de las unidades para su escrituración, facilitando tanto la venta como el acceso al crédito para los compradores.
Los desarrolladores inmobiliarios han recibido la medida con notable entusiasmo. Alan Mohadeb, socio de CEK GROUP, la describe como un avance que posiciona al mercado argentino "a nivel del primer mundo". Por su parte, Ezequiel Wierzba, de WGW Desarrollos, anticipa que la medida facilitará tanto la venta como el financiamiento de unidades en proyectos en desarrollo.
El impacto en los precios ya se está manifestando. Según datos de Zonaprop, el metro cuadrado en proyectos en pozo está experimentando una tendencia alcista, aproximándose al valor de las unidades a estrenar (u$s2.741 y u$s2.745 respectivamente), mientras que las propiedades usadas se mantienen significativamente por debajo (u$s2.138).
La disolución del Procrear, por otro lado, marca el fin de una era en el financiamiento estatal de viviendas. Sin embargo, el decreto establece garantías para los beneficiarios actuales, quienes mantendrán sus condiciones crediticias originales a través del Banco Hipotecario. Las obras en ejecución serán completadas y podrán ser adquiridas mediante créditos convencionales.
Los expertos del sector anticipan que esta reforma podría catalizar una serie de cambios en el mercado:
1. Mayor dinamismo en el desarrollo de nuevos proyectos
2. Flexibilización en las condiciones de financiamiento
3. Potencial incremento en la demanda de unidades en pozo
4. Probable presión alcista sobre los precios debido a la mayor accesibilidad
El sector inmobiliario ve en estas medidas una oportunidad histórica para modernizar el mercado y ampliar el acceso a la vivienda. La combinación de hipotecas divisibles con el actual contexto de blanqueo de capitales podría generar un impulso significativo en la actividad del sector, aunque algunos analistas advierten sobre la posibilidad de presiones inflacionarias en los precios de las propiedades.
Esta transformación del mercado inmobiliario argentino representa un giro hacia mecanismos de mercado más flexibles y modernos, aunque su éxito dependerá en gran medida de la estabilidad macroeconómica y la capacidad del sistema financiero para acompañar esta expansión con crédito accesible.