Fin del cepo cambiario: mercado anticipa escenarios para el dólar y el impacto en propiedades inmobiliarias

La incertidumbre respecto a la eventual liberación de restricciones cambiarias en Argentina continúa generando tensiones en los mercados financiero e inmobiliario. Durante la última semana, los tipos de cambio alternativos sondearon la barrera psicológica de los $1.300, alcanzando niveles no vistos desde septiembre del año pasado, mientras el Banco Central se vio obligado a desprenderse de más de 1.200 millones de dólares en seis jornadas operativas para contener la demanda.

La volatilidad se intensificó tras declaraciones oficiales y especulaciones sobre un posible acuerdo con el Fondo Monetario Internacional, que según Bloomberg podría incluir un desembolso cercano a 20.000 millones de dólares. Esta situación provocó una suba cercana al 5% en las cotizaciones financieras y paralelas entre el 12 y el 18 de marzo, despertando preocupación entre inversores que comenzaron a deshacer posiciones de "carry trade".

La luz de alarma se encendió particularmente el viernes 14, cuando la autoridad monetaria debió intervenir en el mercado mayorista sacrificando aproximadamente 500 millones de dólares para satisfacer la demanda de entidades financieras. Los temores a una posible depreciación del peso argentino con la futura eliminación de restricciones cambiarias intensificaron la presión sobre las reservas internacionales.

El nivel de $1.300 para las cotizaciones alternativas representó una barrera psicológica importante tras seis meses de relativa estabilidad. Aunque inicialmente el gobierno intervino intensamente en los mercados financieros, desde el miércoles 19 fueron los propios operadores quienes ajustaron sus posiciones por debajo de ese umbral, provocando descensos simultáneos en las distintas modalidades del dólar.

La aprobación del Decreto de Necesidad y Urgencia en la Cámara de Diputados contribuyó a reducir parcialmente la tensión cambiaria, facilitando al Ejecutivo avanzar hacia un acuerdo con el organismo multilateral. Actualmente, Argentina mantiene compromisos con el Fondo por aproximadamente 44.000 millones de dólares.

Según análisis de la Consultora 1816, el panorama ha cambiado sustancialmente: "Anteriormente resultaba rentable vender dólares oficiales y posicionarse en instrumentos en moneda local, ahora la estrategia óptima es exactamente inversa". Esta modificación en los incentivos responde a que ya no existe certeza de que las inversiones denominadas en pesos superen al ritmo de devaluación oficial, actualmente en 1% mensual desde febrero, tras el 2% implementado entre diciembre y enero.

Esta búsqueda de cobertura no necesariamente anticipa un salto abrupto en la cotización oficial, sino que refleja la pérdida de confianza en que los rendimientos en moneda local superarán la evolución del tipo de cambio regulado por el Banco Central. Argentina mantiene un superávit comercial devengado, pero el saldo del primer bimestre completo apenas alcanzó 390 millones de dólares, sostenido principalmente por el sector energético.

Considerando también el déficit en turismo, el país requiere una cuenta financiera significativamente superavitaria para evitar que la autoridad monetaria deba desprenderse de divisas en el mercado cambiario. Esta condición se cumplía mientras los inversores confiaban en la previsibilidad del ritmo devaluatorio del 1% mensual, situación que aparentemente ha comenzado a revertirse.

Los expertos de Max Capital plantean tres posibles escenarios tras la reciente aprobación legislativa: una devaluación puntual seguida por un esquema de flotación dentro de bandas predeterminadas (probabilidad estimada del 2%); un sistema de flotación parcial solo para los flujos que actualmente operan en el mercado oficial, incorporando gradualmente otros componentes (probabilidad del 80%); o una flotación libre unificando ambos mercados (probabilidad del 18%).

"El gobierno probablemente implementará un esquema de flotación antes de lo previsto -anticipábamos julio- modificando su estrategia de intervención bajo el nuevo acuerdo con el Fondo. Sin embargo, inicialmente la flotación libre se aplicaría exclusivamente a los flujos que ya operan en el circuito oficial, sin presiones inmediatas para una depreciación significativa, excepto que las metas de reservas netas resulten demasiado exigentes", señalaron desde esa consultora.

Por su parte, los especialistas de Rava Bursátil destacan la importancia de las negociaciones con el organismo multilateral en este contexto, ya que el gobierno intenta refinanciar sus compromisos mediante un programa de facilidades extendidas a diez años con cuatro de gracia. La incertidumbre ha provocado que numerosos inversores liquidaran sus posiciones en moneda local migrando hacia activos dolarizados como protección, mientras los contratos de futuros reflejan una fuerte demanda de cobertura con tasas implícitas en ascenso.

En el ámbito inmobiliario, las expectativas respecto a la eventual flexibilización de restricciones cambiarias generan distintas proyecciones. Según estimaciones del sector, los precios de inmuebles usados podrían incrementarse hasta un 10% durante 2025, mientras las propiedades en construcción ya acumulan aumentos superiores al 20% desde marzo del año pasado.

Este pronóstico se contextualiza en un mercado que muestra signos de recuperación tras cinco años consecutivos de caída. El valor del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró un incremento del 8% en 2024, su mayor aumento en siete años según datos de Zonaprop. Por su parte, un relevamiento conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés detectó un ascenso del 6,9% en las cotizaciones del Área Metropolitana de Buenos Aires.

Mariano Lo Valvo, especialista inmobiliario con operaciones en la zona norte porteña, explica que "las perspectivas dependerán fundamentalmente del volumen de financiamiento que se obtenga mediante el acuerdo con el Fondo y de las señales de estabilidad que proporcione la administración actual". El experto advierte sobre las diferentes interpretaciones respecto al impacto potencial de la eliminación del cepo, señalando que "el gobierno enfrenta reservas netas negativas cercanas a 8.000 millones de dólares y vencimientos importantes en el horizonte cercano".

Darío Durand, de la desarrolladora DDM Construcciones, considera que evitando una devaluación pronunciada, "los valores inmobiliarios experimentarán un ascenso paulatino". Adicionalmente, señala que el levantamiento de restricciones "estimulará el ingreso de capitales externos, simplificará el acceso a divisas y, eventualmente, impulsará inversiones sectoriales".

Desde Reporte Inmobiliario, José Rozados recomienda prudencia al evaluar el efecto directo de una medida aislada. "Ninguna política individual genera un impacto inmediato en las cotizaciones", afirma. Incluso ante una devaluación considerable, sostiene, las consecuencias serían limitadas debido a que "el contexto actual difiere sustancialmente del observado en 2001, con dinámicas de mercado completamente diferentes".

El financiamiento representa otro factor determinante que podría expandirse tras la eventual liberación cambiaria. Fernando Álvarez de Celis, de la Fundación Tejido Urbano, sostiene que esta medida "permitiría a las entidades financieras disponer de mayores recursos para expandir la oferta crediticia hipotecaria, estimulando consecuentemente la demanda de propiedades".

Los especialistas recuerdan la experiencia posterior a la salida del cepo durante la administración de Mauricio Macri, cuando la implementación simultánea de nuevas líneas de crédito hipotecario estimuló significativamente la demanda. Según registros del Colegio de Escribanos porteño, en 2017 se formalizaron aproximadamente 63.428 operaciones inmobiliarias, mientras en 2018 la cifra alcanzó 55.698 transacciones. Durante 2024, las operaciones superaron las 54.000, aproximándose a aquellos niveles.

Lo Valvo advierte sobre posibles riesgos: "La eliminación previa del cepo provocó una rápida absorción de la liquidez disponible, presionando tanto sobre el dólar como sobre el peso. Sin reservas adecuadas o confianza suficiente, cualquier proyección optimista podría desviarse significativamente".

La evolución del sector inmobiliario estará condicionada por múltiples variables interdependientes: estabilidad cambiaria, disponibilidad de instrumentos financieros, capacidad para generar divisas y señales consistentes de previsibilidad económica. Aunque prevalecen expectativas relativamente favorables, existe consenso entre los especialistas respecto a la importancia de evitar sobresaltos para mantener la trayectoria de crecimiento proyectada.